„Besenrein“ bedeutet: Die Wohnung ist geräumt und von groben Verschmutzungen befreit. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) 2006 entschieden. Streichen, Fensterputzen oder eine gründliche Endreinigung gehören in der Regel nicht dazu, solange der Mietvertrag nicht wirksam mehr verlangt.
Was der BGH unter „besenrein“ versteht
Im Gesetz steht der Begriff nicht. § 546 BGB sagt nur, dass der Mieter die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben muss. „Besenrein“ ist eine übliche Formulierung in Mietverträgen. Der BGH hat sie in seinem Urteil vom 28. Juni 2006 (Az. VIII ZR 124/05) ausgelegt: Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
In dem Fall hatte der Vermieter unter anderem Geld für die Reinigung von Fenstern, Küche und Keller verlangt. Die Fenster mussten die Mieter nicht putzen, weil sie nicht grob verschmutzt waren. Anders bei den Spinnweben im Keller: Die hätten sie entfernen müssen.
Was dazugehört und was nicht
Aus dem Urteil und der Rückgabepflicht ergibt sich für die Praxis:
Das gehört dazu
- Wohnung, Keller, Dachboden und andere mitgemietete Räume vollständig leer räumen
- Böden fegen oder saugen
- groben Schmutz in Küche und Bad beseitigen, Spinnweben entfernen
- Müll, Verpackungen und Reste mitnehmen
- alle Schlüssel zurückgeben, auch selbst nachgemachte
Das gehört nicht dazu
- Fenster putzen, solange sie nicht grob verschmutzt sind
- eine gründliche Endreinigung bis in jede Ecke
- Wände und Decken streichen: Das ist eine Frage der Schönheitsreparaturen
Eigene Einbauten sind ein Sonderfall. Der Vermieter kann verlangen, dass Sie sie zurückbauen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der Berliner Mieterverein rät außerdem, Dübellöcher zu verschließen und vorhandene Teppichböden zu reinigen.
Besenrein und Schönheitsreparaturen: der Unterschied
Schönheitsreparaturen sind im Kern Malerarbeiten: das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken sowie das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und der Innenseiten von Fenstern und Außentüren. So beschreibt es § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung. Nach dem Gesetz ist das Sache des Vermieters, denn er muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 BGB). Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Malern müssen Sie beim Auszug deshalb nur, wenn Ihr Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie überträgt und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Nicht jede Klausel hält einer Prüfung stand. Der BGH hat am 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und hat der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, ist eine Formularklausel zu laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam. Dann genügt die besenreine Rückgabe. Ob Ihre Klausel wirksam ist, kann ein Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei prüfen.
Übergabeprotokoll: keine Pflicht, aber ein Beweis
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Übergabeprotokoll nicht. Es hilft aber beiden Seiten, weil es den Zustand am Tag der Rückgabe festhält. Bestätigt der Vermieter darin eine Rückgabe ohne Beanstandungen, ist das später ein Beweis, etwa im Streit um die Kaution.
Unterschreiben Sie ein Protokoll nicht ungeprüft. Der Berliner Mieterverein warnt, dass eine Unterschrift im Zweifel als Bestätigung gewertet wird, die aufgeführten Mängel beseitigen zu müssen. Halten Sie den Zustand zusätzlich selbst fest: mit Fotos der leeren Räume und, wenn möglich, mit einer Begleitperson als Zeugin oder Zeugen.
Für beide Seiten wichtig ist § 548 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält.
Checkliste für den Tag der Übergabe
- Alle Räume kontrollieren: Wohnung, Keller, Dachboden und was sonst mitgemietet ist. Nichts darf zurückbleiben.
- Durchfegen oder saugen, groben Schmutz in Küche und Bad entfernen.
- Die leeren Räume fotografieren.
- Zählerstände ablesen, notieren und fotografieren.
- Alle Schlüssel bereitlegen und die Anzahl im Protokoll vermerken lassen.
- Das Protokoll in Ruhe lesen, nur Zutreffendes unterschreiben und eine Ausfertigung mitnehmen.
- Kommt kein gemeinsamer Termin zustande: die Schlüssel persönlich gegen Quittung übergeben.
Zurückgeben müssen Sie die Wohnung zum Ende der Mietzeit. Wer später räumt, riskiert, dass der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangt.
Geerbte Wohnung: Was für Erben gilt
Stirbt die Mieterin oder der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Tritt niemand aus dem Haushalt in den Vertrag ein und gibt es keine weiteren Mieter, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Erben und Vermieter können dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Monatsfrist beginnt, sobald sie vom Tod wissen und davon, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist. Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB).
Bis zum Ende des Mietverhältnisses ist die Miete weiter zu zahlen. Danach müssen die Erben die Wohnung zurückgeben wie jeder andere Mieter: geräumt, besenrein und mit allen Schlüsseln. Sichten Sie vor der Räumung Dokumente, Wertsachen und Erinnerungsstücke. Klären Sie in einer Erbengemeinschaft vorher, wer was übernimmt. Wie eine Haushaltsauflösung abläuft, beschreiben wir auf einer eigenen Seite.
Wenn ein Unternehmen die Wohnung räumt
Lassen Sie räumen, sollte der Auftrag zur Übergabe passen. Legen Sie schriftlich fest, welche Räume dazugehören, auch Keller und Dachboden, und dass besenrein übergeben wird. Klären Sie vorher mit dem Vermieter, ob Einbauküche, Bodenbeläge oder andere Einbauten bleiben dürfen. Planen Sie die Wohnungsentrümpelung so, dass vor dem Übergabetermin noch Zeit für eine eigene Kontrolle bleibt. Malerarbeiten gehören nicht zur besenreinen Übergabe. Verlangt Ihr Mietvertrag sie wirksam, müssen Sie sie gesondert beauftragen.
Stand: November 2026. Dieser Text gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob Ihr Mietvertrag mehr verlangt als eine besenreine Rückgabe, hängt vom Einzelfall ab.
Rümpel Flink räumt Wohnungen in Berlin und übergibt sie besenrein. Einen Preis können Sie über das Formular unter Sofortpreis anfragen.