Haushaltsauflösung nach einem Todesfall: Checkliste in 8 Schritten

Bevor Sie die Wohnung eines Verstorbenen räumen, muss feststehen, wer erbt und ob das Erbe angenommen wird. Zwei Fristen geben den Takt vor: sechs Wochen für die Ausschlagung der Erbschaft und ein Monat für die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Erst danach wird sortiert, verwertet und geräumt.

Schritt 1: Klären, wer erbt

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über (§ 1922 BGB). Dazu gehören auch die Schulden (§ 1967 BGB). Gibt es ein Testament, bestimmt es die Erben, sonst gilt die gesetzliche Erbfolge. Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Nachlassgericht ist das Amtsgericht.

Solange nicht feststeht, wer Erbe ist und ob er das Erbe behält, gilt für die Wohnung: sichern ja, räumen nein.

Schritt 2: Unterlagen sichern und Überblick gewinnen

Die Verbraucherzentrale rät, zuerst die Konten zu prüfen und die Papiere des Verstorbenen zu sichten. Nur so erkennen Sie, ob der Nachlass überschuldet sein könnte. Suchen Sie vor allem nach:

• Testament, Mietvertrag, Kontoauszügen und Kreditunterlagen
• Versicherungsscheinen, Rentenbescheiden und laufenden Verträgen
• Rechnungen, Mahnungen und Schreiben von Behörden

Besorgen Sie beim Standesamt mehrere Ausfertigungen der Sterbeurkunde. Viele Anbieter verlangen eine Kopie, bevor sie einen Vertrag beenden. Schließen Sie die Wohnung ab und klären Sie, wer Schlüssel hat.

Schritt 3: Annehmen oder ausschlagen – die Sechs-Wochen-Frist

Eine Erbschaft kann nur binnen sechs Wochen ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie wissen, dass und warum Sie Erbe geworden sind, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Läuft die Frist ab, gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).

Ein einfacher Brief genügt nicht. Die Ausschlagung wird beim Nachlassgericht zur Niederschrift erklärt oder mit notariell beglaubigter Unterschrift eingereicht (§ 1945 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen oder an Ihrem eigenen Wohnort. Die Dienstleistungsseite des Landes Berlin nennt Unterlagen, Standorte und eine Mindestgebühr von 30 Euro.

Warum Sie vorher nichts weggeben oder entsorgen sollten

Eine Erbschaft lässt sich auch durch schlüssiges Verhalten annehmen. Die Justiz in Nordrhein-Westfalen nennt als Beispiele, dass jemand Nachlassgegenstände in Besitz nimmt oder einen Erbschein beantragt. Wer angenommen hat, kann nicht mehr ausschlagen und haftet für die Schulden des Nachlasses.

Nehmen Sie deshalb bis zu Ihrer Entscheidung nichts mit, und verschenken, verkaufen oder entsorgen Sie nichts. Das Gesetz rechnet zwar damit, dass sich Erben schon vor einer Ausschlagung um Dringendes kümmern (§ 1959 BGB). Ob ein einzelner Schritt bereits als Annahme zählt, hängt aber vom Einzelfall ab. Holen Sie im Zweifel vorher Rechtsrat ein.

Schritt 4: Mietvertrag prüfen und kündigen

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Informieren Sie den Vermieter. Lebten Ehe- oder Lebenspartner, Kinder oder andere Angehörige mit im Haushalt, treten sie in den Vertrag ein und können das binnen eines Monats ablehnen (§ 563 BGB). Ein weiterer Mieter im Vertrag setzt ihn fort (§ 563a BGB). Tritt niemand ein, läuft der Vertrag mit den Erben weiter.

Für diesen Fall gibt § 564 BGB Erben und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht: Sie können innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Monat läuft, sobald Sie vom Tod wissen und davon, dass niemand in den Vertrag eintritt oder ihn fortsetzt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573d BGB). Ein Beispiel: Geht die Kündigung Anfang Dezember rechtzeitig zu, endet der Vertrag Ende Februar. Bis dahin fällt weiter Miete an.

Schritt 5: Laufende Verträge beenden

Die Verbraucherzentrale Brandenburg fasst die wichtigsten Regeln so zusammen:

• Strom, Gas und Wasser kündigen Sie gesondert, wenn die Wohnung aufgegeben wird. Notieren Sie bei der Übergabe die Zählerstände.
• Telefon- und Internetverträge lassen sich mit einer Kopie der Sterbeurkunde kündigen.
• Lebens-, Kranken- und private Haftpflichtversicherung enden mit dem Tod. Hausrat-, Kfz- und Wohngebäudeversicherung enden erst, wenn das versicherte Interesse wegfällt. Informieren Sie die Versicherer.
• Vereinsmitgliedschaften enden automatisch, ein Fitnessstudiovertrag nicht.
• Den Rundfunkbeitrag melden Sie schriftlich beim Beitragsservice ab.

Banken verlangen ohne Vollmacht einen Nachweis des Erbrechts, etwa einen Erbschein. Beantragen Sie ihn erst, wenn Sie das Erbe behalten wollen.

Schritt 6: Wertsachen und Erinnerungsstücke sichern

Gehen Sie die Wohnung Raum für Raum durch, bevor etwas entsorgt wird. Sehen Sie auch in Büchern, Jackentaschen, Dosen und zwischen der Wäsche nach Bargeld, Schmuck, Sparbüchern und Papieren. Legen Sie Fotos, Briefe und Stücke mit Erinnerungswert beiseite und stimmen Sie sich mit den anderen Erben ab. In einer Erbengemeinschaft können die Erben über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Eine kurze Liste mit Fotos hilft, späteren Streit zu vermeiden.

Schritt 7: Entscheiden, was mit Verwertbarem geschieht

Gut erhaltene Möbel, Geräte und Hausrat können Sie in der Familie verteilen, verkaufen oder spenden. Beauftragen Sie eine Firma mit der Haushaltsauflösung, lassen Sie im Angebot festhalten, welche Gegenstände verwertet und wie sie auf den Preis angerechnet werden.

Schritt 8: Wohnung räumen und an den Vermieter übergeben

Zum Ende des Mietverhältnisses muss die Wohnung zurückgegeben werden (§ 546 BGB). Planen Sie die Räumung so, dass vor dem Übergabetermin einige Tage Puffer bleiben. Denken Sie an Keller, Dachboden, Balkon und Briefkasten. Für eine ganze Wohnung ist eine Wohnungsentrümpelung durch eine Firma meist der schnellere Weg.

Halten Sie bei der Übergabe Zählerstände, den Zustand der Räume und die Zahl der Schlüssel in einem Protokoll fest, das beide Seiten unterschreiben. Welche Renovierungsarbeiten geschuldet sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Lassen Sie strittige Punkte von einer Mieterberatung prüfen.

Stand: November 2026. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall beraten Notariate, Fachanwältinnen und Fachanwälte für Erbrecht sowie Mieterberatungen.

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